En medio de un mercado en plena recuperación que sigue creciendo en ventas y en el que el valor del metro cuadrado de publicación sigue aumentando -acumula una suba del 8,8% en los últimos 12 meses en CABA, según Zonaprop-, todavía existen oportunidades para la compra propiedades.
En este caso concreto, la lupa se pone en la diferencia de precios que hay en los departamentos a estrenar y los que están en plena construcción, es decir en pozo, números que abren una ventana de oportunidad para los interesados en refugiar sus ahorros en el ladrillo.
En general, los departamentos a estrenar tienden a ofrecer valores de venta más altos que las propiedades en pozo y que el usado, pero hay ciertas zonas de CABA donde se concentran casos singulares.
Actualmente, hay 31 barrios en la Ciudad de Buenos Aires que cuentan con departamentos a estrenar más baratos que los que están en pozo, según un relevamiento del Monitor Inmobiliario. Unos meses atrás, a mediados del 2024 esta realidad ya se daba, pero alcanzaba tan sólo a 18 barrios, lo que muestra que en los últimos meses, se sumaron 13 más a la lista.
“Esta situación, que hasta hace poco era excepcional, hoy se consolida como una tendencia observable y cuantificable”, comparte Daniel Bryn, broker de Zipcode y Monitor Inmobiliario.
Pero lo interesante y novedoso hoy de esta realidad es que, en algunos barrios, la diferencia de precios asciende a más del 30%, como es el caso de San Telmo, donde los valores a estrenar están 32% por debajo de los departamentos en pozo.
Además, barrios como Coghlan o Núñez, que cada vez más atraen la mirada de la demanda, tienen diferencias importantes también, del 16% y el 14%, respectivamente. Y barrios como Palermo, otro de los más demandados, también cuenta con oportunidades (diferencias del 6%).
¿Cuáles son los barrios con departamentos a estrenar más baratos que los que están en construcción?
Según el informe, como ya se mencionó, hay 31 barrios que cuentan con departamentos a estrenar más baratos que las unidades en pozo. Si se los ordena según la diferencia que tienen, el ranking quedaría así:
San Telmo: -32%San Nicolás: -27%Coghlan: -16%Núñez: -14%Balvanera: -13%Parque Patricios: -12%Barracas: -12%Agronomía: -11%Constitución: -10%Nueva Pompeya: -10%Monserrat: -10%Palermo: -6%Villa Ortúzar: -6%La Boca: -6%Monte Castro: -5%San Cristóbal: -5%Liniers: -5%Villa Urquiza: -4%Villa Devoto: -4%Recoleta: -4%Santa Rita: -3%Mataderos: -3%Caballito: -3%Lugano: -2%Villa del Parque: -2%Puerto Madero: -1%Almagro: -1%Boedo: -1%Villa Crespo: -1%Flores: -1%Saavedra: -1%
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¿Por qué hay departamentos a estrenar más baratos que en pozo?
El costo de construcción es uno de los principales protagonistas de este escenario del mercado inmobiliario. Es que el índice acumula un aumento del 108% desde octubre de 2023, según números de Zonaprop. Los departamentos a estrenar que se están entregando hoy se hicieron con valores de construcción de hace unos años, por lo que, en muchos casos, se venden a valores que permiten tener una ganancia con respecto a esos costos, que son muy distintos a los actuales.
“Considero que este fenómeno se debe a que el costo de construcción hace dos o tres años atrás, cuando iniciaron las obras que actualmente se están entregando, era la mitad de los valores de hoy”, explica Gabriela Bovalina Ladux, directora de la división Emprendimientos y terrenos de LJ Ramos, y agrega: “Esto hace que se pueda vender a precios más bajos y, aún así, generar ganancia”.
De esta forma, los inversores que pusieron plata hace unos años, pueden recuperar su dinero, pero el problema está en quienes arrancan hoy una construcción: “Tienen que trasladar al precio final los costos que existen actualmente; esto hace que los valores en pozo suban y se hace difícil competir con el producto ya terminado”.
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Bryn explica que, a esta situación, se suma un contexto donde hay mucho stock de obras en curso y algunas ya finalizadas que aún no se vendieron. “Esta sobreoferta y la urgencia de algunos desarrolladores por vender lo terminado y recuperar liquidez (dado que quieren seguir construyendo), hace que el precio de lo a estrenar, en muchos casos, esté ajustado para abajo”, reflexiona.
En la misma línea, Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU), afirma que “hay mucho desfasaje entre lo que está empezando a construirse y lo que está recientemente terminado”. Afirma que muchos de los que tienen mercadería recién terminada la compraron a los costos de la época del Gobierno anterior, momento en que estaba muy barato, por lo que, actualmente, venden al precio que les genera una diferencia respecto de lo que pusieron.
De todas formas, asegura que los precios ya están subiendo en los otros segmentos: “Los desarrolladores ya trasladan a precios el aumento del costo y lo usado va subiendo de valor también, porque poco a poco se va desagotando el stock”.
Frente a la pregunta de si conviene invertir en pozo o en unidades a estrenar, Bryn analiza que la respuesta dependerá del perfil del comprador: “Las unidades en pozo siguen siendo atractivas para quienes buscan financiar en cuotas o pagar en etapas. Pero los números actuales obligan a pensar dos veces: si la diferencia de precio entre el pozo y el a estrenar supera los US$300/m², en una unidad de 70 m² estarías pagando más de US$21.000 por algo que aún no existe”.
Además, hay que tener en cuenta que el departamento a estrenar permite generar renta de forma inmediata si se alquila, mientras que el pozo implica esperar al tiempo de la entrega, una vez que termine la construcción.
Un informe revela que hay más de 30 barrios con propiedades a estrenar con precios que pueden ser una oportunidad LA NACION